내 집 보증금 지켜주는 정보(feat. 깡통 전세 피하기)

하마터면 부동산 상식도 모르고 집살 뻔 했다

최근에 '하마터면 부동산 상식도 모르고 집 살뻔했다' 책을 읽었다.(2023.08.16~)

책이 나처럼 전세 한 번도 안구해본 사람이 먼저 정독하면 좋을 내용이 들어있다. 부동산에 대한 전반적인 기초 정보들이 수록되어 있어서 나처럼 원하는 부분만 봐도 되고 부동산을 알아가볼까? 하는 사람이 한권을 읽음으로써 부동산이라는 큰 지도를 볼 수 있다.

광범위한 부분을 다루고 있어서 내용이 깊이 있게 다루지 않으므로 부동산을 공부하는데 필요한 키워드를 주워갈 수 있는게 이 책의 장점이다.

아직 끝까지 완독은 못했지만 나에게 피가되고 살이되는 정보가 있길래 정리해보았다.

임대차 계약 과정

이사 희망지역 선택 → 손품→ 발품→공인 중개사 사무소 방문→보유 자금 및 대출 가능여부 확인→ 공부서류 확인→계약→등기사항전부증명서 재확인→잔금 치루기→이사→ 전입 신고 및 확정 일자

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주의 사항

1. 확정일자는 전입신고를 위해 주민센터에 방문 했을 때 전세/월세 계약서에 받으면 된다.
2. 잔금일 다음 날에 '등기사항전부등명서' 발급 해서 확인해보기(근저당권 설정되어있는지 확인, 변동사항 없는지 확인!)
3. 전입하는 날에 은행의 근저당권도 같은날에 설정될 경우에 근저당권이 우선되므로 잔금 치루고 다음날 까지 '등기사항전부등명서' 확인하기 전까지는 안심하지 말기.
4. 계약자가 진짜 계약자인지 확인하기(1382 전화번호 ,계약하는 사람 주민등록증 확인해서 진위여부 확인가능)
5. 임대인이 아닌 대리인(공인중개사)과 계약시 "집주인의 인감도장이 날인된 위임장과 집주인의 인감증명서를 보여주십시오"  계약서에 위임장과 인감증명서를 첨부하면 된다. 거부하는 공인중개사와 거래 XX

확정 일자

• 전입신고 위해 주민센터 방문시 반드시 임대차계약서를 함께 가지고 가서 확정일자를 받는 것이 중요
• 전세 2년 살고 계약을 연장할 때에도 등기사항전부증명서를 확인 해야한다. (근저당권이 늘어났는지 확인. 등)

안전한 전세 고르는 방법

전세보증금+근저당권의 합계액 ≥ 집값(시세) 의 70% 면 계약을 피하는게 좋다.

• 집값(시세)를 확인하는 방법은 '국토교통부 실거래가 공개시스템'에서 '실거래가 자료제공'에서 확인할 수 있다.
• 전세 같은 경우 내가 신속하게 이사를 나갈 수 있는 곳인지가 중요(다음 세입자(보증금)가 잘 구해질 것 같은 좋은 위치 등)

계약이 만료되서 세입자가 바뀌는 경우 부동산중개수수료의 부담은 누가 해야할까?

계약이 만료되서 세입자가 바뀌면 부동산중개수수료는 집주인과 새로 계약을 체결하고 이사 들어오는 세입자가 부담해야한다.

이사 나가는 세입자는 부동산중개수수료 부담 안해도 된다.*부동산중개수수료 자체가 계약 당사자가 부담하는 것이기 때문이다. (이사가나는 사람은 계약 당사자X , 새로 이사들어 올 세입자가 계약 당사자O)

ex) 전세 2년 만기 전에 이사를 나가야하는 세입자에게 부동산중개수수료를 부담하라고 요구하는 집주인에게 그럴 의무 없다고 거절하자

계약이 만료 되었음에도 임대보증금을 집주인으로부터 반환받지 못 하는 상황 대처 방법

주택임대차보호법에 따른 임차권등기명령제도 기억하기.

임차권등기명령?
집주인의 협의나 동의가 필요 없다. 임대차 계약이 만료된 후에 보증금을 반환 받지 못하고 있다면 임차권등기명령을 관할 법원에 신청하기

보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 이사는 나가야하는데 그렇다고 새로 이사가야하는 집에 전입신고를 할 경우 주택임대차보호법에 따른 대항력을 상실하기 때문에 만약 경매라도 당하면 나의 보증금을 보호 받을 수 없다.

하지만 '임차권등기명령'을 법원에 신청해 놓으면 다른 곳에 전입신고 하더라도 종전의 대항력을 유지할 수 있다.
(* 임차권등기명령 절차로 소요된 비용 또한 임대인에게 청구 가능하므로 반드시 !!! 관할 법원에서  신청하기)

-끝-

2023.08.23 - [정보] - 아파트 청약 이렇게 쉬웠어?(청약 기본 정보 모음)

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